Budrunde kan være en nervepirrende opplevelse som kan ende i gledestårer eller skuffelse. Hva er viktig å tenke på, hva bør du unngå og hvordan fungerer det egentlig?

Før du kaster deg inn i en budrunde er det noen ting du både bør og må ha klart på forhånd. Som kjøper er det viktig at du setter deg ordentlig inn i boligens standard og dokumenter, og samtidig danner deg en idé om hva denne boligen er verdt for deg. Du må også ha finansieringen på plass. Alle bud er juridisk bindende, så det er viktig at du byr på noe du faktisk vil kjøpe. Når du legger inn ditt første bud må du fylle ut riktig personalia, med navn, adresse og personnummer. Legitimasjon er viktig og i de fleste tilfeller legitimerer du deg enkelt gjennom BankID i meglers digitale budportaler. Alternativt må du ta bilde av pass eller ID-kort.

Hvor mye skal du by?
Før du byr på en bolig, er det viktig å ha klare grenser for hvor mye du er villig til å betale. Vurder prisantydninger og salgspriser for lignende boliger i samme område. Hold deg oppdatert på markedet der du ønsker å kjøpe. Hvis du kjøper en selveierbolig, må du også ta med i beregningen dokumentavgift i tillegg til kjøpesummen. Du finner en fullstendig oversikt over kostnader i boligens salgsoppgave, noe som hjelper deg med å forstå det totale økonomiske bildet før du legger inn et bud. 

Under budrunden er det viktig å opprettholde en god dialog med eiendomsmegler og være tilgjengelig, spesielt for spørsmål om overtakelse og forbehold som kan påvirke de andre budene.

Akseptfrist
Du kan i praksis legge inn bud når som helst, men det er en regel om at akseptfristen ikke skal være kortere enn klokken 12 den første virkedagen etter siste annonserte visning. Hvis du deltar på visning søndag ettermiddag og ønsker å gi bud, vil den tidligste gyldige akseptfristen være mandag kl. 12.00. Etter den tidligste fristen er passert er det vanlig med frister på en time, og ned mot en halv time dersom det er veldig få interessenter igjen. Eiendomsmegler eller selger vil likevel ofte oppfordre til lengre frister for å kunne behandle budene korrekt, kommunisere med alle involverte parter og sjekke finansiering m.m. Det er viktig å huske på at akseptfrist er fristen selger har på å formelt gi tilbakemelding på budet, og at selger i prinsippet kan akseptere dette når hen måtte ønske innenfor fristen. 

Skremmebud som taktikk
“Skremmebud”, altså å gå hardt ut med et høyt bud med mål om å skremme vekk de andre fra budrunden, er en omdiskutert strategi. Selv om det finnes eksempler der det har fungert, viser forskning* at tålmodighet og mindre økning i budene ofte er mer lønnsomt for kjøper. Skremmebud brukes typisk sett når en kjøper er veldig interessert i en spesiell eiendom, og samtidig har begrenset finansiering som kjøper tenker er lavere enn konkurrentene. Altså der det er viktigere for kjøper å sikre seg eiendommen, fremfor å få den til lavest mulig pris. 

Skambud som taktikk
”Skambud” er en betegnelse på et svært lavt bud som anses som urimelig eller uakseptabelt i en forhandlingssituasjon. Skambud kan oppfattes som en taktikk for å teste selgerens vilje til å forhandle ned prisen, men det kan også oppleves som respektløst. Reaksjonen på skambud kan variere, men det kan føre til at forhandlingene avsluttes raskt eller at selgeren gir et mottilbud for å fortsette prosessen.

Smygebud som taktikk
«Smygebud» refererer til en strategi der en budgiver gir små, forsiktige økninger i budet for å gradvis øke prisen uten å utløse store reaksjoner fra konkurrentene. Dette kan bidra til å holde konkurransen lav og forhindre at andre budgivere blir skremt av store hopp i budene. Hensikten med smygebud er ofte å skape en følelse av kontinuerlig fremgang uten å presse prisen for raskt oppover. Samtidig vil terskelen for flere budgivere være lavere for å slenge seg med, og man kan få økt antall konkurrenter.

Bud med forbehold
I budskjemaet kan du inkludere forbehold som selger skal ta hensyn til, som at hvitevarer eller møbler følger med eller en absolutt overtakelsesdato man er nødt til å få med i avtalen. Selger avgjør deretter om forbeholdene aksepteres eller avslås.

I de fleste tilfeller kan det likevel være lurt å unngå forbehold, da dette kan være med på å svekke verdien på selve budet samt at det fort kan sette både kjøper og selger i problematiske juridiske situasjoner. Bruk heller størrelsen på budet ditt som verktøy for forhold med eiendommen du mener må fikses, så du beholder nok buffer til å gjøre det du vil etter kjøpet. Her kan det være nyttig å rådføre seg med eiendomsmegler underveis i budrunden.

3 viktige ting å tenke på før du blir med i en budrunde:

1. Sjekk lånebeløp: Finn ut hvor mye du kan låne og få finansieringsbevis på plass.
2. Sjekk alle kostnader: Forbered deg på dokumentavgift, kommunale avgifter og eventuelle oppussingskostnader.
3. Sikker på boligen? Budet er bindende; delta ikke i mer enn én budrunde samtidig for å unngå å kjøpe to boliger samme dag! (Ja, det har hendt..)

Avslutningsvis er det verdt å nevne at ingen budrunder er like og det finnes ikke én fasit på hvordan man best går seirende ut. I alle tilfeller anbefaler vi å sette klare grenser for deg selv, vær oppdatert og kommuniser godt med eiendomsmegler. Vi i &Partners har lang erfaring med utallige budrunder og vi hjelper deg hele veien. Hvem vet, plutselig sitter du med drømmeboligen. Lykke til!

*Sønstebø, O.J. 2020. Four essays on real estate auctions. Doctoral Theses at NTNU, 2020.